Les gated communities aux États-Unis et en France : une innovation dans le développement périurbain ?

par Renaud Le Goix

Cet article propose une analyse systémique de gated communities comme des for-mes génériques de la croissance urbaine, à travers les stratégies d’acteurs, des promo-teurs et des résidants impliqués dans leur développement. Chacun de ces acteurs opère des choix, met en œuvre des politiques publiques qui orientent les stratégies de locali-sation : ceci contribue à structurer le développement des enclaves résidentielles fer-mées dans les villes capitalistes depuis au moins 150 ans. Une telle comparaison des dynamiques à long terme et à court terme de l’émergence de ces enclaves doit contri-buer à structurer le débat sur la signification des gated communities dans les espaces urbains et dans les pratiques d’aménagement.

On relie les linéaments historiques de la genèse des gated communities aux formes classiques de production des quartiers résidentiels et de leurs paysages, qui impliquent la mise en œuvre des logiques d’exclusivité, de lotissements pavillonnaires, de gestion privée en copropriété. Il apparaît que les gated communities émergent également d’une logique sécuritaire plus récente, et elles ont fait l’objet d’une offre importante de la part des promoteurs immobiliers. Néanmoins, leur diffusion émerge plutôt d’un parte-nariat poussé entre les autorités locales et les lotisseurs, en accord pour faire porter les coûts d’infrastructure liés à l’étalement urbain sur l’acquéreur d’un bien immobilier. Une telle structuration de l’espace résidentiel est alors particulièrement intéressante sur les fronts d’urbanisation où les coûts de l’étalement excèdent largement les capacités financières des autorités publiques locales. Les nouvelles résidences privées offrent à ces autorités de nouveaux contribuables locaux, sans qu’elles aient à en supporter le coût. Comme compensation de cet investissement financier, l’acquéreur obtient l’exclusivité de l’accès au site, à ses équipements et à ses aménités (plages, lacs...). Une telle exclusivité agit en faveur de la valeur des propriétés situées au sein des gated communities. Finalement, leur relative nouveauté réside dans leur statut récent d’un phénomène global qui se traduit par une production accrue d’inégalités dans la ville : elles favorisent leurs résidants par les biais d’une grande homogénéité sociale et par des services privés ; mais ces aspects agissent souvent au détriment des quartiers situés dans leur voisinage.

Abstract : Are Gated Communities in France and in the United States an Innovation in Subur-ban Growth Context ?

This paper aims at proposing a systemic analysis of gated communities as generic patterns of urban growth, through the strategies of actors, promoters and residents in-volved in their development. They all make choices, provide policies and orient loca-tion strategies, which have supported the process of diffusion of gated residential en-claves for at least 150 years in capitalist cities. Comparing long-term and short-term trends in the emergence of such enclaves helps structuring a debate about their real significance in contemporary urban landscape and planning practices.

An exploration of the historical threads and lineation of gated communities connects their diffusion dynamic with classical patterns in the production of residential spaces and suburban landscapes such as exclusivity, community, residential developments, private governance. Also resulting of a recent increased demand for security, gated communities are now a leading offer from the homebuilding industry. But their sprawl emerges from a partnership between local governments and land developers. Both agree to charge the homebuyer with the cost of urban sprawl (construction and main-tenance costs of infrastructures within the gates). Such a structuring of residential space is then particularly valuable on the urban edges, where the cost of urban sprawl exceeds the financial assets of local public authorities. New private developments pro-vide local governments with new wealthy taxpayers at almost no cost. As compensa-tion, the homebuyer is granted with a private and exclusive access to sites and ameni-ties (lakes, beaches, etc.). Such exclusivity favors the location rent, and usually posi-tively affects the property value within the gated enclaves. Finally, their novelty ech-oes their recent status of a global phenomenon that produces spillover effects in cities. They ultimately produce externalities, favoring their residents through the means of social homogeneity and private operations of services ; but clearly detrimental to non-residents and other citizens in their vicinity.

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